ANNONCE
Huse, ikke blokke – Zelfbouw Amsterdam
I Amsterdam findes en ny form for byudvikling, hvor borgerne selv har direkte indflydelse på byggeriet af deres egen bolig.
Anne Romme
Arkitekt MAA og ph.d.
I modsætning til København, hvor politiske beslutninger dikterer, at kommunens grunde skal sælges til markedspris, stiller Amsterdam kommune grunde til rådighed på gunstige betingelser for borgere, som igangsætter, udtænker og finansierer byggeriet af deres egne boliger. Resultatet er en særegen arkitektur, øget iværksætterånd blandt mindre aktører på byggemarkedet og engagerede borgere.
Zelfbouw-initiativer findes i flere hollandske byer, og særligt Almere har store Zelfbouw-boligkvarterer, men fordi Amsterdam på mange måder er sammenlignelig med København (begge byer er tætte, historiske byer med høje grund- og ejendomspriser), handler denne artikel specifikt om Zelfbouw Amsterdam.
Bæredygtig boligpolitik
I 2000 publicerede den daværende hollandske minister for by, bolig og planlægning et visionært og ambitiøst notat, som foreslog en bolig- og planlægningspolitik baseret på borgernes direkte indflydelse: Zelfbouw. Notatet forudsiger en fremtid, hvori borgerne både er forbrugere og producenter af boliger.
Den nye boligpolitik skulle udføres i et samarbejde mellem det offentlige og ‘kontrollerede markedskræfter’, og det blev anbefalet, at 30% af alt nyt boligbyggeri skulle være Zelfbouw. Sådan blev det ikke, men ideerne blev grundlaget for i 2006 at etablere Team Zelfbouw som en officiel kommunal strategi og satsning. Recessionen i 2008 og den medfølgende krise i byggeriet gav kommunen yderligere incitament til at udbrede initiativet. Boligmarkedet var på den tid domineret af store boligselskaber, som byggede størstedelen af ikke bare det almennyttige, men også det private boligbyggeri i Amsterdam. Zelfbouw-strategien havde fra begyndelsen som klart politisk mål at gøre boligmarkedet mere fleksibelt ved at få flere forskellige aktører på banen og undgå nogle af de mange mellemled i boligbyggeriet.
Forpagtet jord og Zelfbouw-kontrakter
Amsterdam har siden 1896 ikke solgt, men forpagtet kommunens jord, typisk i form af 50-årige forpagtningsaftaler.1
Det giver kommunen den fordel, at man over en lang periode kan kontrollere, hvordan jorden bruges. For Zelfbouw-byggeri har det den konkrete betydning, at udgiften til byggegrund kan fordeles over 50 år. For mindre aktører, som ikke råder over de samme finansielle muligheder som boligbyggeriets sædvanlige aktører, gør det byggeprocessen økonomisk overkommelig.
Amsterdam kommune udpeger og byggemodner løbende et antal grunde, som henholdsvis private individer og grupper kan forpagte. På såkaldte markeder kan man møde op og skrive sig op til ledige grunde. For enfamiliehuse gælder der ‘først til mølle’, mens Team Zelfbouw udvælger det mest lovende projekt, hvis flere grupper er interesserede i en gruppe-byggegrund. Kontrakten med kommunen indebærer en aftale om 50 års forpagtning af grunden, forpligtelse til at færdiggøre byggeprojektet inden tre år samt pligt til at bebo boligen i mindst én dag. Man skal altså bygge til sig selv. Der er visse krav til bygningens form, størrelse og placering på grunden. I langt de fleste tilfælde er der også krav til, at en vis procentdel af det byggede areal skal programmeres som erhverv. Initiativet har vist sig at være populært. På de seneste markeder har der været lange køer og rift om byggegrundene.
Anne Romme
Arkitekt MAA og ph.d.
Note
1. I København findes stadig boligejendomme med tilbagefalds- eller hjemfaldspligt, som Københavns Kommune i princippet har ret til at tilbagekøbe efter et givet antal år, men praksis bruges ikke længere ved nybyggeri.
Udgivelse
Teksten er et udtræk af ph.d.-afhandlingen “Aspirations for an Architecture Commons, Housing Contemporary Forms of Life” (forfattet på engelsk), som blev forsvaret på Kunstakademiets Arkitektskole d. 5.12.15 Vejleder på projektet er professor Carsten Juel-Christiansen.
Artiklen er baseret på en række interviews. I Holland med Marco de Boer, Manager Implementation Spaarndammertunnel, og Marije Raap, Team Zelfbouw. I København med Nicolai Sonne, By & Havn, Jørgen Nue Møller, Fonden for Billige Boliger, og Anders Edstrand, Københavns Kommune. Billederne stammer fra forfatterens besøg i Amsterdam i 2012 og 2015. Se derudover Sonia Mangiapanes billeder i Mark Minkjans foto-essay “Utopia by the Plot” (www.failedarchitecture.com/photo-essay-utopia-by-the-plot/).
Artiklen blev udgivet første gang i Arkitekten 03/2020.
ANNONCE
Forbilleder og eksempler
De historiske kanalhuse bliver ofte nævnt som eksempler på arkitektoniske forbilleder for Zelfbouw-ideen. Infrastrukturen, kanaler og veje, etableredes af byen, mens husene var private investeringer inden for et stramt bygningsreglement, som resulterede i en ensartet, men dog varieret arkitektur. Hvert enkelt hus bidrager både i kraft af sit særkende og sit slægtskab med de andre huse til den historiske bys høje arkitektoniske kvalitet. De mere nutidige kanalhuse på Scheepstimmermanstraat i Borneo-Sporenburg-kvarteret er også en vigtig inspirationskilde. Her var de fremtidige beboere bygherrer for forskellige arkitekter inden for rammerne af en masterplan. De opførte huses individuelle forskelligheder giver også her gaden en særlig karakter, som hæver sig over det sædvanlige.
Fra 2006 og fremefter blev Steigereiland, en kunstig ø omkring 6 km fra centrum, det vigtigste og mest omfattende Zelfbouw-område i Amsterdam. I alt 246 grunde er bygget som individuelle og kollektive Zelfbouw-projekter. Fra det øjeblik man stiger af sporvgnen, signalerer lyset og en særlig dis i luften, at man er ude på vandet. Udendørsmøblementet, beplantningen og masser af legetøj vidner om mange familier i den veluddannede, kreative klasse. I rækkehuse på to-tre etager findes alt fra minimalistiske designs til forsøg med halmhuse. Bratte overgange mellem privat og offentligt rum – gadedørene, simpelthen – proportionerne og den relativt lave tæthed giver en fornemmelse af forstad. Men de mange forskelligartede udtryk gør alligevel Steigereiland til et helt særegent sted, som er vanskeligt at kategorisere.
Houthaven og Block 0
Houthaven (træhavnen) ligger nordvest for det historiske centrum i Amsterdam, omtrent 2 km fra centralstationen. Houthaven blev udgravet i 1876 som opbevarings- og udskibningssted for tømmer og har gennemgået en udvikling meget lig de centrale havneområder i København: fra industri til bolig og erhverv.
Da den økonomiske recession brød ud i 2008, var en udviklingsplan for området på plads. Planen inddelte området i en række store byggefelter, og optionerne var solgt til entreprenører og boligselskaber, men pga. krisen blev det oprindeligt planlagte byggeri aldrig sat i gang. I stedet for at idømme entreprenørerne bøder, valgte kommunen at trække optionerne tilbage. I et forsøg på at kickstarte udviklingen af området blev et af felterne inddelt i ni mindre Zelfbouw-grunde. Det lykkedes Zelfbouw-teamet at skrive kontrakter med ni byggegrupper, alle med arkitekter i styregrupperne. Det blev et pilotprojekt for en alternativ strategi for udviklingen af hele Houthaven-området og fik tilsammen navnet Blok 0.
En uafprøvet strategi førte til succes
Pilotprojektet Blok 0 har været en succes. Ikke blot blev grundene overhovedet udviklet, men projektets popularitet har også haft den effekt, at optionerne på resten af området igen er solgt og byggerier undervejs. En revideret lokalplan for 2000 boligenheder fordelt på syv kunstige øer adskilt af kanaler er blevet godkendt. Området bliver bilfrit, og alle biler parkeres i parkeringshuse i periferien.
Indtægterne fra salg af optionerne har gjort offentlige investeringer i infrastruktur mulige. En del af infrastrukturen er uundgåelig – at fylde havnebassinet op, etablere kanaler og byggemodne grunde – men en anden vigtig del handler om forbindelsen til den eksisterende by. To nye skoler (folkeskole og gymnasium) henter deres elever i det lidt slidte tilstødende kvarter, som havde brug for nye skoler. Med tiden vil de nye indbyggere i Houthaven støde til. Satsningen på en kombination af Zelfbouw og offentlige investeringer var en uafprøvet strategi, som viste sig at bære frugt. Det lokale projektkontor i en containerbygning på havnekanten vidner om en løbende proces, hvori mange forskellige interessenter har deltaget aktivt. En stor arkitektonisk skalamodel af hele området var omgivet af billeder af børns skitseforslag side om side med entreprenørers og arkitekters prospekter. Her synes brugerinddragelse at have fundet en meget konkret og direkte form.
Huse, ikke blokke
En detaljeret lokalplan for Blok 0 foreskriver ni seksetages huse mod gaden og ni mindre huse mod en endnu ikke udgravet kanal. Et gårdrum løber kontinuerligt mellem alle de ni projekter, og smøger mellem baghusene tillader passage til kanalen. Netop disse mellemrum kan være med til at give Blok 0 en urban karakter. I modsætning til Steigereilands skarptskårne og noget forstadsagtige overgang mellem offentligt og privat er der nuancerede overgange og egentlige fællesrum. I modsætning til de store blokke, nutidigt boligbyggeri ofte består af, er byggerierne store nok til at være urbane og alligevel små nok til at være huse, og det er måske overhovedet deres største arkitektoniske kvalitet. Houthavens centrale placering gør, at det nok skulle være blevet udviklet før eller siden alligevel, men Zelfbouw-strategien har resulteret i en hensigtsmæssig skala, diversitet og bymæssig karakter.
Buiksloterham, et konkret eksempel
Sara og Gerbrand er begge i 30erne, uddannede kunstnere og lever af en kombination af indkomst fra deres kunstpraksis og undervisningsjob. Kort sagt: den kreative middelklasse. I 2011 var de på udkig efter en ny lejlighed og havde et budget på lidt over en million (150.000 €) til at købe en ejer- eller andelslejlighed for. På den tid kunne man for det beløb erhverve en toværelses lejlighed på omkring 80 kvm i mindre attraktive kvarterer langt fra centrum af Amsterdam. En bekendts erfaringer fik dem til at genoverveje planerne. I forbindelse med et besøg i hans hus på Steigereiland, som han stort set havde bygget med sine egen hænder på et meget lille budget, stødte de på Zelfbouw-initiativet. De udså sig det Zelfbouw-marked med de laveste grundlejepriser, Buiksloterham nord for floden Ij, som adskiller det centrale Amsterdam fra de nordlige bydele, og ankom en time før udlodningen af grunde begyndte. Det lykkedes dem at sætte deres navn på en forpagtningskontrakt og retten til at bygge på en grund i en gade med 18 byggegrunde. Til sammenligning camperede folk i tre uger før det seneste Zelfbouw-marked i 2015 for at sikre sig et stykke land på et nærliggende, nyanlagt område. Prisen på grunden var 560.000 kr. (75.000 €), som skal betales i rater af 15.600 kr. (2.100 €) per år de næste 50 år. Parret var ikke bekymrede for kontraktens ophør om 50 år. Til den tid har de førsteret til at forny kontrakten, men forestillede sig også, at de nok alligevel ville flytte til den tid. De havde fornemmelsen af at have købt en tidslomme, som var akkurat passende til deres behov. Lokalplanen foreskrev tre etager med kombineret bolig og erhverv. Da jeg besøgte dem første gang i 2012, havde de tegnet et hus på 170 kvm (mere end dobbelt så stort som deres oprindelige plan om en ejerlejlighed) med atelier i stueetagen og beboelse på de to øverste etager. Tegninger og model var enkle, men dog præcise, og en kortfattet ingeniørrapport sagde god for konstruktionen. Alt var tegnet og bygget i hånden uden hjælp fra computer. Med sin Rudolf Steiner-baggrund var Gerbrand overbevist om, at han kunne bygge de tre etager selv uden anden hjælp end de nævnte ingeniørberegninger.
Da jeg besøgte dem igen tre år senere, var huset færdigt. Bortset fra mindre detaljer var der ingen ændringer i det oprindelige design. Det byggede hus lignede til forveksling skalamodellen. Budgettet var øget til lidt under 1,5 mio., ikke på grund af fejlberegninger, men fordi parret havde været i stand til at skaffe flere penge end beregnet. De ekstra penge muliggjorde professionel hjælp til det konstruktive skelet, men akkurat som forudsagt havde de derudover bygget resten af huset selv. Nu står det som ét ud af en række meget forskellige huse. Værdien er ifølge en ejendomsmægler væsentlig højere end deres investering. For Sara og Gerbrand repræsenterer det naturligvis en stor værdi, men et andet spørgsmål trænger sig på: Hvilken (arkitektonisk) værdi tilfører sådan et byggeri byen? Vil vi i fremtiden se tilbage på disse områder som bevaringsværdige eller som eklektisk, uorganiseret arkitektur, som kun egnede sig til specifikke individer på et specifikt tidspunkt?
Selvbyg København?
Det er nærliggende at sammenligne Houthaven med de nye boligbebyggelser ved Teglholmen og Kalvebod Brygge, hvor en ny bydel isoleret fra den eksisterende by vokser frem af ingenting. Kunne modeller lig de hollandske have været taget i brug her?
At tegne og opføre sit eget hus i byen, eventuelt sammen med en gruppe af andre mennesker, må være en drøm for mange københavnske arkitekter såvel som lægfolk. Men af større betydning er den potentielle gevinst for København – eller andre danske byer. At få borgerne direkte engageret i byggeriet af deres boliger og de omkringliggende byrum er et godt bud på en mindre konjunkturfølsom planlægning. Men landspolitiske beslutninger dikterer, at salg af grunde i Københavns Kommune skal sælges på markedsvilkår, og det gør forsøgsordninger med andre planlægningsstrategier og grundsalg vanskelige at gennemføre.
En dansk version af Zelfbouw Amsterdam ville have et potentiale til at engagere langt flere arkitekter i boligbyggeriet i mindre målestok end de store blokke, som udlægges på Kalvebod Brygge, Nordhavnen, Ørestad. Med al respekt for de hollandske Zelfbouw-byggerier er der en chance for, at lignende betingelser i danske arkitekters og byggegruppers hænder, med deres erfaringer og forståelse for fællesskab og byrum, kunne afstedkomme en endnu bedre boligarkitektur, som medtænker de omkringliggende byrum.